Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας ξένων εταιριών

Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας ξένων εταιριών

Η χρήση μίας ξένης εταιρίας για τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα δεν είναι καινούργια πρακτική. Εδώ και πολλά χρόνια, Έλληνες επιχειρηματίες, εταιρίες και ιδιώτες χρησιμοποιούσαν ως επί το πλείστον αλλοδαπές παράκτιες (offshore) εταιρίες για την απόκτηση ενός ακινήτου στην Ελλάδα.



Η είσοδος της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση έχει δημιουργήσει ένα πρόσφορο έδαφος για την διαχείριση ακίνητης περιουσίας, αφού οι εταιρίες είναι πλέον onshore, όπως κάθε άλλη εταιρία που βρίσκεται σε κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Επιπλέον η ύπαρξη Σύμβασης Αποφυγής Διπλής Φορολογίας με την Ελλάδα (Α.Ν. 573/1968) εγγυάται ότι ο επιτηδευματίας δεν θα φορολογηθεί δύο φορές για εισόδημα που απέκτησε στην Ελλάδα ή την Κύπρο. Έτσι αρκετοί ιδρύουν εταιρίες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο και αγοράζουν ή μεταβιβάζουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.

Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα που αποκτά η νέα εταιρία που αγοράζει το ακίνητο είναι ότι απαλλάσσεται από τα βάρη που μπορεί να είχε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, εφόσον δεν συνδέονται με το εν λόγω ακίνητο. Πολλοί επιχειρηματίες που αναλαμβάνουν επενδυτικά ρίσκα και έχουν υψηλό δανεισμό, επιλέγουν να τοποθετούν τα ακίνητά τους σε εταιρίες του εξωτερικού στις οποίες η ανωνυμία τους προστατεύεται νομικά μέσα από το εμπίστευμα (trust), κατά τα πρότυπα του αγγλοσαξωνικού δικαίου. Έτσι αν κάποια στιγμή βρεθούν εκτεθειμένοι, οι τράπεζες και οι προμηθευτές δεν θα μπορούν να διεκδικήσουν ολόκληρη την περιουσία τους, που θα βρίσκεται σε μία αλλοδαπή εταιρία στην οποία δεν θα φαίνονται ως μέτοχοι.

Από φορολογική σκοπιά το προηγούμενο καθεστώς του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Μ.Α.Π.) ευνοούσε τη φορολόγηση ακινήτων με χαμηλότερο συντελεστή επί της αντικειμενικής αξίας, όταν το ακίνητο αυτό ανήκε σε κάποιο αλλοδαπό νομικό πρόσωπο, χωρίς να διευκρινίζεται η προέλευση, ο σκοπός και η μετοχική σύνθεση της εταιρίας. Με τις διατάξεις των άρθρων 15 έως και 18 του ν. 3091/2002 επιβάλλεται για πρώτη φορά ειδικός ετήσιος φόρος 3% επί της αξίας των ακινήτων που ανήκουν σε παράκτιες (offshore) εταιρίες. Η εφαρμογή του Ε.Τ.ΑΚ. (Ενιαίου Τέλους Ακίνητης Περιουσίας) από 1/1/2008 δεν άλλαξε τον τρόπο αντιμετώπισης των ακινήτων των παράκτιων εταιριών, παρά μόνο το συντελεστή υπολογισμού στα πλαίσια του νόμου.

Με τον πρόσφατο Νόμο 3808/2009 για την έκτακτη εισφορά στη μεγάλη ακίνητη περιουσία Φυσικών Προσώπων και την αύξηση του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων (Ε.Τ.ΑΚ.), το όφελος είναι τεράστιο όταν το ακίνητο ανήκει σε μία εταιρία εκμετάλλευσης ακινήτων. Στο άρθρο 3, παράγραφος 3, περίπτωση δ’ ορίζεται ότι «με συντελεστή ένα τοις χιλίοις (1‰) φορολογούνται τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στο ενεργητικό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και των Αμοιβαίων Κεφαλαίων Ακίνητης Περιουσίας». Η διαφορά είναι σημαντική αν αναλογιστεί κανείς ότι για αντικειμενικές αξίες άνω των 600.000 € η έκτακτη εισφορά ξεκινά από δύο τοις χιλίοις (2‰) και μπορεί να φτάσει το εννιά τοις χιλίοις (9‰) για ακίνητη περιουσία άνω των 3 εκατομμυρίων ευρώ.

Το εισόδημα που προέρχεται από την εκμετάλλευση του ακινήτου (ενοίκια) που ανήκει σε εταιρία του εξωτερικού φορολογείται με τους ισχύοντες συντελεστές για τις Ανώνυμες Εταιρίες (25%), που είναι πολύ χαμηλότεροι από τους συντελεστές των φυσικών προσώπων που φτάνουν το 40%. Το εισόδημα μάλιστα που φορολογήθηκε στην Ελλάδα, απαλλάσσεται της φορολογίας στην χώρα προέλευσης βάσει της Σύμβασης Αποφυγής Διπλής Φορολογίας.

Για να ολοκληρωθεί η διαδικασία της αγοράς του ακινήτου, ο επιτηδευματίας, αφού ιδρύει μία εταιρία στο εξωτερικό, αποκτά ελληνικό ΑΦΜ μέσω ενός φορολογικού αντιπροσώπου και στη συνέχεια μεταβιβάζει το ακίνητο, πληρώνοντας κανονικά το φόρο μεταβίβασης επί της μεγαλύτερης τιμής ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και την τιμή αγοράς. Εφόσον το ακίνητο ανήκει πλέον στην αλλοδαπή εταιρία η κυριότητά του μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς να πληρωθεί περαιτέρω φόρος μεταβίβασης, αφού η συναλλαγή θα γίνει στο εξωτερικό με τη μεταβίβαση των μετοχών της αλλοδαπής εταιρίας. Ο σχεδιασμός αυτός εξυπηρετεί από πολλές απόψεις όταν πρόκειται για κληρονομιές ή γονικές παροχές.

Πρακτικά, η διατήρηση του ακινήτου είναι ευκολότερη με μία εταιρία του εξωτερικού, αφού ο ιδιοκτήτης με εξαίρεση την καταβολή του ΕΤΑΚ και μία ετήσια δήλωση εισοδήματος που υποβάλλει στη ΦΑΕΕ Αθηνών, απαλλάσσεται από την σύνταξη ισολογισμού, τη δημοσίευση των πρακτικών της Γενικής Συνέλευσης και άλλες χρονοβόρες διαδικασίες.

source: reporter.gr