Ντουμπάι: Έχουν περάσει τα χειρότερα;

Ντουμπάι: Έχουν περάσει τα χειρότερα;


Φαινομενικά, το Ντουμπάι δεν φαίνεται να έχει πληγεί σοβαρά από την παγκόσμια ύφεση, όπως θα πίστευε κάποιος. Κάποιο βράδυ πρόσφατα στις 11.00 το γιγάντιο αεροδρόμιο του εμιράτου ήταν γεμάτο με ταξιδιώτες που περίμεναν 15 λεπτά για ελέγχους διαβατηρίων. Τα εστιατόρια και τα νυχτερινά κέντρα ήταν γεμάτα, ένας κοσμοπολίτικος συνδυασμός επισκεπτών και ντόπιων.

Και το Ντουμπάι δεν έχει χάσει εντελώς την παλιά του αίγλη. Ένα άλλο βράδυ πρόσφατα, ο Mohamed Alabbar, ο ακούραστος πρόεδρος της Emaar Properties, του μεγαλύτερου real estate developer του εμιράτου, ξεναγούσε περήφανα επισκέπτες στο χώρο περιπάτου που άνοιξε πρόσφατα γύρω από την εντυπωσιακή τεχνητή λίμνη που βρίσκεται στους πρόποδες του σχεδόν ολοκληρωμένου Burj Dubai, του ψηλότερου κτιρίου στον κόσμο. Καθώς η φωνή του Andrea Bocelli τραγουδούσε "Time To Say Goodbye", χρωματιστοί πίδακες νερού χόρευαν στον αέρα σαν επίδειξη πυροτεχνημάτων. Ο Alabbar είπε πως τα σιντριβάνια, τα οποία προορίζονται να είναι πιο εντυπωσιακά από τα παρόμοια στο Bellagio Hotel and Casino του Λας Βέγκας, είχαν κοστίσει περισσότερο από 250 εκατομμύρια δολάρια. "Αν αυτό κάνει τους ανθρώπους ευτυχισμένος, είναι εντάξει,” είπε.

Αλλά λίγο βαθύτερα υπάρχουν ενδείξεις δυσφορίας. Οι τιμές των ακινήτων είναι μειωμένες έως και κατά 50%, και, επειδή οι αρχές πιέζουν τους developers να τελειώσουν τα έργα που έχουν ξεκινήσει, οι κενοί χώροι συσσωρεύονται. Σύμφωνα με έρευνα που δημοσιοποιήθηκε πρόσφατα από τους συμβούλους ακινήτων Knight Frank με έδρα το Λονδίνο, τα τελευταία χρόνια το Ντουμπάι είχε τη μεγαλύτερη απότομη πτώση των τιμών σε κατοικίες μεταξύ 32 ανεπτυγμένων οικονομιών που ερευνήθηκαν σε όλο τον κόσμο, πτώση της τάξης του 47,3% κατά μέσο όρο. (Η δεύτερη χειρότερη αγορά, η Σιγκαπούρη, είχε πτώση 27,7% κατά την ίδια περίοδο, από τις 30 Ιουνίου 2008 έως τις 30 Ιουνίου, 2009).



Περικοπές προσωπικού
Δύο από τους μεγαλύτερους τοπικούς real estate developers του Ντουμπάι, οι Emaar και Nakheel, αρχικά επέλεξαν να μην έχουν περίπτερα στην παγκόσμια ετήσια έκθεση Cityscape που άρχισε στις 5 Οκτωβρίου στο εμιράτο, αλλά τελικά υποχώρησαν. Και με τη ροή deals να επιβραδύνεται, οι δυτικές investment banks περικόπτουν το προσωπικό τους στο Ντουμπάι, επιστρέφοντας στην προηγούμενη πρακτική τους να φέρνουν επαγγελματίες από το Λονδίνο.

Το Ντουμπάι προφανώς θα χρειαστεί κάποιο χρόνο για να ανακάμψει από το χτύπημα που έχει δεχτεί. Με το real estate στο επίκεντρο, το εμιράτο πρέπει τώρα να αντιμετωπίσει μία σημαντική απειλή για τα επαγγελματικά ακίνητα και τις κατοικίες. Αν υπάρχει ένα φωτεινό σημείο, είναι ότι τα ενοίκια και οι τιμές που είχαν φθάσει σε αστρονομικά ύψη έχουν μειωθεί. Ο Khaled Al-Muhairy, διευθύνων σύμβουλος του fund manager Evolvence Capital, λέει ότι ενώ οι ιδιοκτήτες των ουρανοξυστών που εμφανίστηκαν σε όλο το Ντουμπάι τα τελευταία χρόνια μπορεί να περνάνε δύσκολες στιγμές, οι εταιρείες που ενοικιάζουν χώρους σε αυτά τα κτίρια έχουν πετύχει πολύ καλύτερες συμφωνίες-και υπάρχουν πολύ περισσότερες ακόμα.

Αλλά η πίστωση παραμένει σφιχτή, λένε οι τραπεζίτες και το Ντουμπάι θα δυσκολευτεί να επιστρέψει στην αγορά μέχρι να δείξει μια σαφή στρατηγική για την εξόφληση του χρέους που εκτιμάται στα 85 δισεκατομμύρια δολάρια. Υπάρχουν επίσης πολλές ανησυχίες για το Islamic Bond ή Sukuk, 3,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων της Nakheel που ωριμάζει κοντά στο τέλος του έτους. (Οι τραπεζίτες πιστεύουν ότι θα μεταφερθεί.) Μεγαλύτερη ανησυχία, λένε, προκαλούν τα περίπου 50 δισεκατομμύρια δολάρια που πρέπει να εξοφλήσει ή να αναχρηματοδοτήσει το Ντουμπάι τα επόμενα τρία χρόνια. Η investment bank EFG-Hermes εκτιμά πως το χρονοδιάγραμμα πληρωμών του Ντουμπάι θα είναι 13,1 δισεκατομμύρια δολάρια το 2010, 19,5 δισεκατομμύρια δολάρια το 2011, και 15,7 δισεκατομμύρια δολάρια το 2012.

Από τη στιγμή που η ηγεσία του Ντουμπάι πήρε στα χέρια της το δάνειο ύψους 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων από το Αμπού Ντάμπι το περασμένο καλοκαίρι, φάνηκε να μην εξετάζει εξίσου σοβαρά την εξόφληση του χρέους και την αναδιάρθρωση των επιχειρήσεων. Το δάνειο υποτίθεται πως ήταν μόνο η πρώτη δόση μιας συγκέντρωσης κεφαλαίων 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων, αλλά η πηγή για τα υπόλοιπα 10 δισεκατομμύρια δολάρια είναι ασαφής. Οι αγορές κεφαλαίων δεν φαίνονται να είναι μια επιλογή για αυτό. Μάλλον, το υπόλοιπο είναι πιθανό να προέλθει από το Αμπού Ντάμπι, το πλουσιότερο εμιράτο των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων και το μεγαλύτερο πιστωτή του Ντουμπάι. Αλλά οι δύο πλευρές προσπαθούν να καταλήξουν σε συμφωνία. Μια θεωρία είναι ότι το Αμπού Ντάμπι ζητά από το Ντουμπάι διασφαλίσεις με τη μορφή συμμετοχών σε μία ή περισσότερες από τις κορυφαίες εταιρείες του, Dubai Aluminium, Emirates Airline, και το φορέα που εκμεταλλεύεται το λιμάνι, τη Dubai Ports World. Μια πιθανή λύση: Ένα δάνειο θα μπορούσε να είναι δομημένο σαν μια υποθήκη, με το Dubai να επανακτά τα ποσοστά του αν και όταν πληρώσει τα χρέη του.

Μια ανάπαυλα από τη συμφόρηση
Τώρα που οι αγορές έχουν βελτιωθεί, ορισμένες από τις ξένες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν στο Ντουμπάι με ταχύ ρυθμό το 2006 και το 2007 έχουν αρχίσει να ανακτούν την αξία τους. Αλλά οι επιχειρηματίες λένε πως η κατάσταση του χρέους του Ντουμπάι κάνει τις τράπεζες να διστάζουν να δανείσουν σε οποιονδήποτε εκεί.

Σίγουρα, οι άνθρωποι στο Ντουμπάι δεν είναι χαζοί ή ανίκανοι. Ακόμη και με τις πρόσφατες πτώσεις, η αστραφτερή πόλη που δημιουργήσαν από το μηδέν εκεί που ήταν κάποτε απλά ανεμοδαρμένη άμμος είναι ένα μεγάλο επίτευγμα. Ακούγεται τώρα πως το Ντουμπάι θα επωφεληθεί από αυτό τον πνεύμονα οξυγόνου διότι η υποδομή του δε συμβάδισε με τις φιλοδοξίες και την αύξηση του πληθυσμού. Ο συνδυασμός των νέων δρόμων και της λιγότερης κίνησης έχει μειώσει τη συμφόρηση, η οποία είχε γίνει ένα σοβαρό πρόβλημα. Και ένα νέο μετρό, το οποίο για καιρό έδινε τροφή για δύσπιστα σχόλια, στην παρούσα φάση προσφέρει μερική υπηρεσία, με τρένα κατά μήκος της Sheikh Zayed Road στο οικονομικό κέντρο της πόλης.

Παρ΄ όλα αυτά, κάποιες αδυναμίες στην υποδομή παραμένουν ορατές. Για παράδειγμα, στο μακρύ και στενό λιμάνι του Ντουμπάι -γνωστό ως Creek- πρόσφατα ψάρια ψόφησαν μαζικά. Ο τοπικός τύπος πιθανολογεί ότι η αιτία είναι μια "υπερφορτωμένη" εγκατάσταση αποχέτευσης η οποία διοχετεύει ανεπαρκώς επεξεργασμένα λύματα στο νερό.

Δημοσίως, τουλάχιστον, οι ηγέτες του Ντουμπάι εξακολουθούν να φαίνονται ατάραχοι. Ο Alabbar, ο οποίος υλοποιεί τεράστια έργα αλλά έχει δει το βραχίονα Emaar του Burj στις ΗΠΑ να καταθέτει αίτηση πτώχευσης, είπε ότι εκ των υστέρων θα μπορούσε να είναι "πιο προσεκτικός”. Αλλά δεν πιστεύει πως η στρατηγική του Ντουμπάι, το να είναι ένα κομβικό σημείο "1,5 δισεκατομμυρίων ανθρώπων" στη Μέση Ανατολή, την Ασία και την Αφρική, χρειάζεται αναθεώρηση. "Κανείς δεν μπορεί να κάνει ό, τι έκανε το Ντουμπάι," λέει. "Ακόμη περισσότερο τώρα."

businessweek