Μ. Βρετανία: Αναθερμαίνεται το ενδιαφέρον για αγοραπωλησίες ακινήτων

Μ. Βρετανία: Αναθερμαίνεται το ενδιαφέρον για αγοραπωλησίες ακινήτων


ΛΟΝΔΙΝΟ (Dow Jones) - Μετά την βουτιά των τιμών σε κορυφαία συγκροτήματα γραφείων στο Λονδίνο, με τις τιμές να υποχωρούν σχεδόν στο μισό από τα υψηλά που σημείωσαν πριν από δύο χρόνια, η βρετανική κύρια αγορά ακινήτων φαίνεται να έχει βρει τον πυθμένα της. Οι επενδυτές από την πλευρά τους σπεύδουν να αντλήσουν νέα κεφάλαια, πολλοί μέσω αρχικών δημόσιων προσφορών, με σκοπό να “αρπάξουν” ακίνητα υψηλής ποιότητας σε χαμηλές τιμές που όμοιες τους δεν έχουν εμφανιστεί εδώ και πολλά χρόνια.

“Έχει σημειωθεί σημαντική διόρθωση των τιμών της τάξης του 43% από τον Ιούνιο του 2007 και αυτό αποτελεί σημαντική ευκαιρία για κάποιους”, δήλωσε ο Michael Burt, αναλυτής της αγοράς ακινήτων για την επενδυτική τράπεζα Noble.

Το ξέσπασμα της δραστηριότητας στη συγκέντρωση κεφαλαίων τους τελευταίους μήνες ξεκίνησε με την εισαγωγή της Max Property PLC στην εναλλακτική αγορά (ΑΙΜ) του Λονδίνου το Μάιο. Ο Nick Leslau, επικεφαλής της Max Property, είχε δηλώσει στο Dow Jones κατά την εισαγωγή της εταιρείας – όταν κατάφερε να αντλήσει 220 εκατ. λίρες – ότι ήταν η κατάλληλη στιγμή για επενδύσεις στην αγορά ακινήτων καθώς “η αγορά βρίσκεται κοντά στα χαμηλά της”.

Η επενδυτική εταιρεία στον τομέα των βιομηχανικών ακινήτων Hansteen Holdings PLC ανακοίνωσε ότι προτίθεται να αντλήσει 200,8 εκατ. λίρες μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης και διάθεσης μετοχών στο ευρύ κοινό στις 23 Ιουνίου. Ο Morgan Jones, ένας από τους διευθύνοντες συμβούλους της εταιρείας, τόνισε ότι η εταιρεία περίμενε μέχρι οι αξίες των βιομηχανικών ακινήτων στη Βρετανία να υποχωρήσουν σε ελκυστικά επίπεδα και πλέον έχει στη κατοχή της ένα φάκελο “με ακίνητα που εκπληρούν τα χρηματοοικονομικά μας κριτήρια με πάχος τριών ιντσών”.

Στο μεταξύ η NewRiver Retail, η οποία εστιάζει σε επενδύσεις στο βρετανικό κλάδο λιανικής, έχει ανακοινώσει ότι επιδιώκει να αντλήσει έως και 250 εκατ. λίρες μέσω αρχικής δημόσιας προσφοράς και ελπίζει να γίνει μέλος της αγοράς AIM τον Ιούλιο.

Όσοι είχαν ήδη προβεί σε άντληση κεφαλαίων και δεν ήξεραν τι να τα κάνουν, άρχισαν επίσης να δαπανούν χρήματα. Η London & Stamford Property Ltd, η οποία άντλησε 250 εκατ. λίρες το Νοέμβριο του 2007 κατά την είσοδο της στο χρηματιστήριο, ξεκίνησε να επενδύει τα κεφάλαια της από τον περασμένο Ιανουάριο. Από τότε η εταιρεία έχει ξοδέψει πολλά χρήματα, μεταξύ άλλων, σε ένα συγκρότημα γραφείων στο Fleet Place του Λονδίνου έναντι 74 εκατ. λιρών, σε ακόμη ένα παρόμοιο ακίνητο στο Leeds έναντι 37,62 εκατ. λιρών και για το ποσοστό συμμετοχής 50% στο δημοφιλές εμπορικό κέντρο του Sheffield, Meadowhall. Όταν ο Dow Jones επικοινώνησε με τον Martin McGann, μη εκτελεστικό διευθυντή της εταιρείας, στις αρχές Ιουνίου, αυτός δήλωσε ότι η εταιρεία εκτιμά πως θα πραγματοποιηθούν περισσότερες συμφωνίες βραχυπρόθεσμα καθώς οι τράπεζες “χαίρονται να δανείζουν” για παρόμοιες εξαγορές με αυτές που έχει κάνει μέχρι στιγμής.

Ο Paul Griffith της BNP Paribas Real Estate, η οποία αγοράζει και πουλάει ακίνητα εκ μέρους χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, συνταξιοδοτικών ταμείων και εταιρειών ακινήτων, δήλωσε ότι ακόμη και τα “νευρικά” συνταξιοδοτικά ταμεία δείχνουν ξανά ενδιαφέρον για τον κλάδο των ακινήτων, καθώς , όπως και άλλοι, αποζητούν ικανοποιητικές επιστροφές για τα κεφάλαια τους. “Η μέση απόδοση του κλάδου είναι 8%. Δεν μπορείς να έχει τέτοια απόδοση σε άλλη κατηγορία κεφαλαίων”, υποστήριξε.

Ο Burt της Noble συμφωνεί, ενώ επισημαίνει ότι εταιρείες όπως η Max Property και η London & Stamford έχουν την οικονομική δυνατότητα να εξετάσουν πολλά deal και να αποκτήσουν ακίνητα με προσωρινά μειωμένες τιμές χωρίς πολύ ρίσκο. “Ακόμη και στην περίπτωση που οι τιμές δεν αυξηθούν για πέντε χρόνια, ενδεχομένως να πετύχουν απόδοση της τάξης του 15%”, υποστηρίζει.

Δεν προκαλεί πάντως έκπληξη -δεδομένου ότι στο παρελθόν πολλοί επενδυτές “κάηκαν” από την απόφαση τους να επενδύσουν μαζικά στην αγορά ακινήτων- οι εταιρείες που δελεάζουν σήμερα νέους μετόχους να είναι και αυτές που αγοράζουν τα κορυφαία ακίνητα στη βρετανική αγορά.

“Βραχυπρόθεσμα υπάρχει μεγάλη όρεξη, ωστόσο αυτό που θέλουν οι επενδυτές είναι τοποθετήσεις με απλά χαρακτηριστικά (vanilla) στην βρετανική αγορά ακινήτων, το είδος της αγοράς που αποδίδει εξασφαλισμένο, μακροπρόθεσμο εισόδημα καθώς και την ασφάλεια που παρέχει μία ομάδα διαχείρισης που ξέρει τι κάνει”, λέει ο Burt. “Πολλά από τα χρήματα που συγκεντρώθηκαν από τις συγκεκριμένες αρχικές δημόσιες προσφορές θα διατεθούν σε καλές, λογικές και εκλεκτές επενδύσεις”..

Ο διευθυντής της μονάδας real estate της Deloitte, Andrew Blackshaw τονίζει ότι έχει εκπλαγεί από το επίπεδο της ζήτησης για ακίνητα τα οποία έχει προτείνει σε πελάτες, ωστόσο υποστηρίζει ότι για να είναι ένα ακίνητο ελκυστικό αυτή τη στιγμή, είτε πρέπει να αποτελεί “φιλέτο”, είτε πρέπει να πωλείται “όσο-όσο”. “Αναμφισβήτητα οδεύουμε προς την ποιότητα,” τονίζει.

Τα εκλεκτά ακίνητα, εκτός από το γεγονός ότι πρόκειται για υψηλής ποιότητας κτίρια σε ελκυστικές περιοχές, έχουν επίσης υψηλής ποιότητας ενοικιαστές -εκείνους που είναι μάλλον απίθανο να μην πληρώνουν το ενοίκιο – και συνήθως βρίσκονται σε περιοχές που υπάρχει επίσης σημαντική ζήτηση για ακίνητα από το εξωτερικό.

Τα δευτερεύοντα ακίνητα, ωστόσο, είναι πολύ απλά αυτά που δεν είναι άριστης ποιότητας και πιθανώς να περιλαμβάνουν ιδιοκτησίες που είναι δύσκολο να ενοικιαστούν-ίσως λόγω της τοποθεσίας- ή που έχουν χαμηλότερης ποιότητας ενοικιαστές.

Κύκλοι της αγοράς επισημαίνουν παράλληλα ότι όσοι έχουν αντλήσει επιτυχώς χρήματα που προορίζονται για την αγορά ακινήτων έχουν συνήθως εντυπωσιακό ιστορικό, με πρότερη εμπειρία στην αγορά ακινήτων κατά το χαμηλότερο σημείο της αγοράς και απολαμβάνοντας σημαντικά κέρδη από την πώληση στο υψηλότερο σημείο.

Για παράδειγμα, ο Leslau της Max Property απέκτησε καλή φήμη όταν βρισκόταν στην Burford Group, πριν δημιουργήσει την Prestbury Investment Holdings και τώρα συμπράττει στο νέο του έργο με τον πρώην αναπληρωτή διευθύνοντα σύμβουλο της Helical Bar, Mike Brown και τον πρώην πρόεδρο της Savills, Aubrey Adams, ενώ το δίδυμο της Hansteen, Morgan Jones και Ian Watson πούλησαν την παλιά τους εταιρεία βιομηχανικών ακινήτων Ashtenne το Μάιο του 2005 την οποία δημιούργησαν το 1989.

Το πόσο θα διαρκέσει το αγοραστικό αυτό ξέσπασμα είναι δύσκολο θα καθοριστεί, ωστόσο ένα είναι σίγουρο: υπάρχει περιορισμένος αριθμός εκλεκτών ακινήτων στην αγορά. Αυτό πιστοποιείται και από το γεγονός ότι πολλές τράπεζες και εταιρείες χρηματοοικονομικών υπηρεσιών δεν αισθάνονται πλέον την ανάγκη να ξεπουλήσουν ιδιοκτησίες για να επιβιώσουν.

Σύμφωνα με τον Griffith της BNP Paribas, το χαμηλότερο σημείο της αγοράς έχει περάσει. “Οι τιμές βρίσκονται περίπου στα επίπεδα που ήταν πριν από 3 με 4 χρόνια πριν. Φτάνουμε στο χαμηλότερο σημείο σε άλλους κλάδους, ενώ οι τιμές των ακινήτων στα εκλεκτά σημείο του Λονδίνου σημειώνουν πλέον άνοδο”. Τονίζει επίσης ότι ο ανταγωνισμός αναζωπυρώνεται για τέτοια ακίνητα. Ένα ακίνητο που αξίζει από 5 εκατ. λιρών έως 30 εκατ. λίρες με εκμίσθωση 10 ετών είναι πιθανό να συγκεντρώσει ενδιαφέρον από 15 έως 20 πιθανούς επενδυτές και να καταγράψει πέντε με δέκα τελικές προσφορές.

Ο Blackshaw της Deloitte υποστηρίζει παράλληλα ότι η περιορισμένη προσφορά ακινήτων από τις καλύτερες περιοχές του Λονδίνου συνδέεται και με την ενδυνάμωση του ευρώ έναντι λίρας, καθώς πολλά γερμανικά και άλλα ξένα funds είναι πλέον πολύ πιο ενεργά. Ο Griffith λέει ότι όσο η ζήτηση για ενοικίαση επιδεινώνεται, “funds που εκμεταλλεύονται ευκαιρίες” ενδέχεται να μπουν στην αγορά και θα τα ελκύσουν περισσότερο κενά ή δευτερεύοντα ακίνητα.”

Ωστόσο δεν το βλέπει ακόμη να συμβαίνει. “Αυτή τη στιγμή δημιουργείται ένα νέο fund κάθε εβδομάδα με το ενδιαφέρον να ενισχύεται συνεχώς. Το κατά πόσο θα καταφέρουν να συγκεντρώσουν τα απαραίτητα κεφάλαια και να αρπάξουν την ευκαιρία είναι κάτι διαφορετικό, ωστόσο υπάρχουν πολλοί μακροπρόθεσμοι θεσμικοί επενδυτές που ενδιαφέρονται”.

Μιλώντας στο Dow Jones κατά την παρουσίαση της Max Property, ο Leslau δήλωσε ότι δεν σχεδιάζει να εγκαταλείψει τη βρετανική αγορά και να “αποπλανηθεί από την αγορά της Λετονίας” και φαίνεται ότι, έστω για τώρα, και άλλοι επενδυτές σκέφτονται παρομοίως. “Θα έχει ενδιαφέρον αν δούμε αν κάποιος θα πάρει το ρίσκο να ασχοληθεί με τα δευτερεύοντα ακίνητα,” δήλωσε ο Burt. “Ωστόσο ενώ υπάρχει ακόμη μεγάλος αριθμός κύριων ακινήτων, γιατί να μας απασχολεί;”.

capital.gr