Μειώσεις μέχρι 25% στις τιμές ακινήτων

Μειώσεις μέχρι 25% στις τιμές ακινήτων


Σε παρόμοια επίπεδα με την Ισπανία (-25%) και την Ελλάδα (-18%) βρίσκονται οι μειώσεις στις τιμές των ακινήτων, σύμφωνα με τον τέταρτο δείκτη αγοράς ακινήτων της εταιρείας Α. Λοϊζου που παρουσιάστηκε χθες σε διάσκεψη τύπου. Όπως λέχθηκε, οι μειώσεις αφορούν παραθαλάσσιες περιοχές της Κύπρου και μη ανταγωνιστικές περιοχές.

Όπως αναφέρεται σε σχετική έκθεση της εταιρείας, η Ισπανία, η οποία παρουσιάζει παρόμοιες οικονομικές παραμέτρους με την Κύπρο (τουρισμός/ ακίνητα για ξένους) έχει υποστεί μια μείωση της τάξης του 25% με 1 εκ. οικιστικές μονάδες να είναι στα αζήτητα, ενώ στην Ελλάδα υπάρχουν 200 χιλ. απούλητες μονάδες όπου δείχνουν μια μείωση των τιμών της τάξης του 18%.

«Ως εκ τούτου», σημειώνεται, «οι μειώσεις στις τιμές των ακινήτων που μέχρι σήμερα έχουν διαπιστωθεί για την Κύπρο, βρίσκονται σε παρόμοια επίπεδα». Βέβαια, τονίζεται, η Κύπρος είναι σε πολύ καλύτερη κατάσταση από χώρες όπως η Ρουμανία όπου η ζήτηση έχει σχεδόν φθάσει το μηδέν από το εξωτερικό, ενώ οι ντόπιες τράπεζες δεν δανείζουν με το ανάλογο αποτέλεσμα στη ντόπια ζήτηση.

Ταυτόχρονα, η Βουλγαρία έχει φθάσει σε στάδιο απογοήτευσης των ξένων επενδυτών με χιλιάδες διαμερίσματα να υπάρχουν αδιάθετα. Οι μειώσεις τιμών σε ακίνητα έχουν ξεπεράσει το 40%-50%. Παρόμοιες μειώσεις σε τιμές δείχνουν και πιο προοδευμένες χώρες όπως η Ιρλανδία, ενώ για εμπορικά ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο η μείωση αναμένεται να ξεπεράσει το 30%.

Όπως τονίζεται, εκεί που η Κύπρος έχει βοηθηθεί είναι από το «αναχρονιστικό» της σύστημα στην εκποίηση υποθηκευμένων μονάδων. Στην Αμερική, η καθυστέρηση στην πληρωμή των δόσεων, προσφέρει τη δυνατότητα στο χρηματοδότη να εκποιήσει καταναγκαστικά το κτήμα του σε περίπου 2-3 μήνες, στη Βρετανία 3-5 μήνες, ενώ στην Ελλάδα γύρω στους 6 μήνες. Στην Κύπρο, με το υπάρχον σύστημα, η περίοδος εκποίησης είναι γύρω στα 5-8 χρόνια, αν δεν πρόκειται για μόνιμη κατοικία ξεπερνά τα 10-12 χρόνια.

«Με το δικό μας καθ’ υπολογισμό αριθμό οικιστικών (κυρίως) μονάδων με καθυστερήσεις στην αποπληρωμή των δανείων να είναι γύρω στις 1.500-2000 μονάδες, γίνεται αντιληπτό τι θα συνέβαινε αν αυτές οι μονάδες είχαν τη δυνατότητα εκποίησής τους στο έτος 2009. Αν αυτό γινόταν, τότε οι τιμές θα μειώνονταν τουλάχιστον κατά 30% σε εκείνα τα ακίνητα που δεν προσφέρουν τίποτα το ιδιαίτερο».

«Επειδή η οικονομική κρίση στην Κύπρο, προστίθεται, αναμένεται ότι θα αρχίσει να ξεπερνιέται τέλος του 2009 αρχές του 2010, η καθυστέρηση στις εκποιήσεις ίσως να καλύψει τις μειώσεις τιμών προς το θετικό».

Επίσης, στη συγκράτηση της μείωσης των τιμών συντείνει και η νοοτροπία των κυπρίων να μην πωλούν κάτω του κόστους.

Ακτινογραφία

Στο δείκτη αγοράς ακινήτων της εταιρείας Α. Λοϊζου γίνεται και ακτινογραφία των τιμών ακινήτων στην Κύπρο, τα προηγούμενα χρόνια.

Όπως αναφέρεται, η περίοδος του 2000-2003 χαρακτηρίζεται από ραγδαίες αυξήσεις τιμών που έφθασαν το 20%-25% ανά έτος. Η αύξηση αφορούσε κυρίως τη στέγη και όχι άλλα είδη κατοικίας.

Το 2004 παρατηρήθηκε επιβράδυνση της αυξητικής τάσης. Οι αυξητικές τάσεις συνεχίστηκαν αλλά σε πολύ χαμηλότερους ρυθμούς. Ο γενικός δείκτης τιμών έδειξε μια αύξηση στο 10% μόνο κατά τους 12 μήνες του 2004, από τα επίπεδα του 20%-25% το 2003. Το 2005 μπορεί να χαρακτηρισθεί ως έτος σταθεροποίησης με τις τιμές να δείχνουν μεν μια αυξητική πορεία, η οποία δεν ξεπέρασε το 5% ενώ σε ορισμένες περιοχές επακολούθησε και μια πτώση (Πάφος) της τάξης του 10%-15%.

Το 2006 έχει διαφοροποιήσει αρκετά από τα δεδομένα των προηγούμενων ετών. Η συνεχής αύξηση των τιμών περιόρισε την οικονομική δυνατότητα των αγοραστών τόσο ντόπιων όσο και ξένων με αποτέλεσμα να μειωθεί και ο ρυθμός πώλησης.

Το 2007 μπορεί να χαρακτηρισθεί ως ένα έτος πρωτοφανούς ενδιαφέροντος για αγορά κτημάτων τόσο αναπτυξιακών όσο και γεωργικών. Το 2008 ξεκίνησε ακολουθώντας τις τάσεις του 2007 με το έντονο ενδιαφέρον και τις συνεχείς αυξήσεις στις τιμές ιδιαίτερα στα κτήματα/ οικόπεδα. Από τον Απρίλιο του 2008, στον τομέα της ντόπιας αγοράς άρχισε να παρατηρείται μείωση του ρυθμού ζήτησης και λόγω των ψηλότερων τιμών και της αυστηρότερης εξέτασης των δανείων από τις τράπεζες. Μετά το Σεπτέμβριο ξεκίνησε η αντίστροφη πορεία.

Αύξηση 125%

Στην έρευνα της εταιρείας, αναφέρεται ότι οι τιμές κατοικίας στην Κύπρο κατέγραψαν αύξηση της τάξης του 125% την τελευταία δεκαετία. Όπως διαφαίνεται, η αύξηση στις τιμές οφείλεται σχεδόν αποκλειστικά στο αυξημένο κόστος της γης, με τη γη να αναλογεί με το 14% του ολικού κόστους το 1998 και με το 42% το 2008.

Η έρευνα δείχνει ότι κατά την τελευταία δεκαετία η προσιτότητα αγοράς κατοικίας έχει μειωθεί δραματικά παρόλη την αύξηση στο διάμεσο μισθό. Κατά την περίοδο 1998-2008 η αύξηση στο εισόδημα ήταν 52%, στο κατασκευαστικό κόστος 54% και στο κόστος αγοράς γης 576%.

Όπως τονίστηκε, η συνέχιση της ραγδαίας αύξησης των τιμών των κατοικιών στην Κύπρο είναι απίθανο να συνεχιστεί στο προβλεπτό μέλλον. Αυτό γιατί, σύμφωνα με τον κ. Λοϊζου, η αύξηση στις τιμές, με εξαίρεση την περίοδο 2006-2008, κινείται σχεδόν παράλληλα με την αύξηση στο διάμεσο μισθό (δηλαδή η τιμή της γης συσχετίζεται άμεσα με την προσιτότητα της προς ένα μέσο ζευγάρι). Εν μέσω της οικονομικής κρίσης είναι απίθανο ο διάμεσος μισθός να αυξηθεί με γοργούς ρυθμούς ώστε να γίνει η αγορά γης πιο προσιτή σε ένα μέσο ζευγάρι (δηλαδή να μειωθεί η αναλογία ολικού κόστους προς μισθό), ενώ το ήδη δυσβάστακτο κόστος αγοράς οικοπέδου και κατασκευής κατοικίας σε σχέση με το παρελθόν είναι πιο πιθανό να οδηγήσει σε μείωση των τιμών μεσοπρόθεσμα.

Λόγο του ιστορικά αυξημένου μεριδίου της τιμής της γης στο ολικό κόστος είναι πιθανό ότι η μείωση θα είναι στην τιμή της γης παρά στο κατασκευαστικό κόστος, το οποίο όμως δεν θα συνεχίσει να αυξάνεται λόγω της δραστικής μείωσης του πληθωρισμού και του κόστους της ενέργειας. Αν προστεθεί στα δεδομένα αυτά και η πιο συντηρητική πολιτική στην παροχή στεγαστικών δανείων που αναμένεται ότι θα υιοθετήσουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, γίνεται εύκολα κατανοητό ότι οι τιμές των κατοικιών δεν αναμένεται να επαναλάβουν την ανοδική πορεία των τελευταίων χρόνων στο προβλεπτό μέλλον.

Όπως τονίστηκε, η «έλλειψη ενός επίσημου δείκτη τιμών δημιουργεί στρεβλώσεις στην αγορά αφού επιτρέπει την έκφραση άποψης χωρίς να υπάρχει τεκμηρίωση. Παράλληλα, η εστίαση της προσοχής όλων πάνω στην τιμή των ακινήτων μειώνει τη σημασία του πιο σημαντικού παράγοντα, δηλαδή της προσιτότητας των τιμών/ακινήτων για τους αγοραστές. Δεν έχει σχεδόν καμία σημασία η τιμή του ακίνητου, ή διακυμάνσεις σε αυτήν, εάν ο αγοραστής δεν έχει τη δυνατότητα και ικανότητα να το αγοράσει».

Μεθοδολογία

Η έρευνα χρησιμοποίησε στοιχεία από πράξεις του κτηματολογίου και δεδομένα από τη Στατιστική Υπηρεσία για την περίοδο 1998-2008. Συγκεκριμένα, η μελέτη εξέτασε το κόστος αγοράς ενός οικοπέδου (κατ’ ακρίβεια μισού οικόπεδου) και το κόστος κατασκευής μιας μέσης ποιότητας και μεγέθους κατοικίας (συγκεκριμένα ημι-εφαπτόμενη) στην περιοχή Αρχάγγελου στη Λευκωσία.

STOCKWATCH.COM.CY