Χαμηλές επενδυτικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Αθήνα

Χαμηλές επενδυτικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Αθήνα

24/02/09


Χαμηλή είναι η βαθμολογία της Αθήνας στις επενδυτικές προοπτικές, στο ρίσκο της επένδυσης, καθώς και αναφορικά με τα επιτόκια χρηματοδότησης, σύμφωνα με τη μελέτη της PricewaterhouseCoopers για τις τάσεις της αγοράς των ακινήτων στην Ευρώπη το 2009 (Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009), κατά τη διάρκεια του 2009.

Η μελέτη, η οποία δημοσιεύτηκε για έκτη χρονιά από το Urban Land Institute (ULI) και την PricewaterhouseCoopers, βασίζεται σε έρευνες και συνεντεύξεις με τη συμμετοχή περίπου 500 κορυφαίων στελεχών του κλάδου.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τις απαντήσεις, η εικόνα της αγοράς στην Αθήνα, σε ό,τι αφορά τις επενδυτικές προοπτικές, χαρακτηρίζεται «συγκρατημένα φτωχή» αγορά (21η θέση), με βαθμό 4,4 (5 πέρυσι) και άριστα το 9, το ίδιο και στις αναπτυξιακές προοπτικές (12η θέση) με βαθμό 4,3 (5,1 πέρυσι) και μέτρια στο ρίσκο (21η θέση) με βαθμό 4,7 (4,8 το 2008).

Πιο αναλυτικά, στην αγορά κατοικιών για επένδυση, μόλις το 22% των ερωτηθέντων συστήνει αγορά, το 39% διακράτηση, ενώ το 39%, δηλαδή 4 στους 10 λένε «πουλήστε». Πέρυσι, τα αντίστοιχα ποσοστά ήταν 29%, 57% και μόλις το 14% σύστηνε πώληση.

Η Αθήνα βρίσκεται στη 19η θέση μεταξύ 27 πόλεων, με πρώτο το Μόναχο, δεύτερη την Κωνσταντινούπολη και τρίτο το Αμβούργο. Στην αγορά γραφείων της Αθήνας, το 20% συστήνει αγορά, έναντι 39%, το 54% (έναντι 43%) διακράτηση θέσεων και το 26% πώληση (έναντι 18%). Οι αποδόσεις διαμορφώθηκαν στο 6,25%, έναντι 6% το 2007. Στην αγορά εμπορικών ακινήτων, το 21% των ερωτηθέντων συστήνει αγορά, το 42% διακράτηση και το 36% πώληση.

Στον τομέα των ξενοδοχείων η εικόνα είναι χειρότερη, εξαιτίας και των δυσοίωνων εκτιμήσεων για τον τουρισμό. Μόλις το 8% των ειδικών συστήνει αγορά (48%) πέρυσι, το 67% διακράτηση (39% πέρυσι) και 1 στους 4, δηλαδή το 25%, προτείνει πώληση θέσεων (από 13% το 2008).

Η Αθήνα είναι στην 24η θέση. Στην αγορά αποθηκών, μόλις το 7% συστήνει αγορά στους επενδυτές, από 37% πέρυσι, το 50% λέει διακράτηση (37% το 2008) και το 43% προτείνει πώληση, από 26% πέρυσι. Η θέση της ελληνικής πρωτεύουσας είναι 27η.

Οσον αφορά τον παράγοντα ρίσκο, εκεί δηλαδή όπου φαίνεται η διάθεση των ξένων επενδυτών να τοποθετηθούν σε ελληνικά ακίνητα, η Αθήνα καταλαμβάνει φέτος την 21η θέση με βαθμό 4,69, όταν το άριστα είναι 9.

Σε σχέση με το 2008, η Αθήνα ανέβηκε 5 θέσεις (από την 26η θέση), ωστόσο τότε το σκορ ήταν 4,80, ενώ φέτος πέφτει στο 4,69. Στο Μόναχο, τη Ζυρίχη και το Αμβούργο, υπάρχει το μικρότερο επενδυτικό ρίσκο, ενώ στη Μαδρίτη, το Δουβλίνο και τη Μόσχα το υψηλότερο.

Δύσκολα για όλους

Γενικότερα, πάντως, με βάση την ίδια έρευνα, οι Ευρωπαίοι επενδυτές, κατασκευαστές, τραπεζίτες και χρηματιστές επιβεβαιώνουν ότι το 2009 θα είναι μία πολύ δύσκολη χρονιά για όλες τις χώρες.

Τα κεφάλαια για ακίνητα θα εξακολουθήσουν να παρέχονται με φειδώ, τόσο στην κεφαλαιαγορά όσο και στα δάνεια, ενώ επικρατεί μεγάλη αβεβαιότητα για μία πιθανότητα να αντιστραφεί αυτή η τάση. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία, όσοι συμμετείχαν στην έρευνα αναφέρουν ότι το να αυξήσουν το δανεισμό τους είναι πρακτικά αδύνατον και ότι θα συνεχίσει να είναι δύσκολο ολόκληρο το 2009.

Η μελέτη αποκαλύπτει, επίσης, ότι η υπάρχουσα κρίση στην κεφαλαιαγορά του real estate θα μπορούσε να μετατραπεί σε μόνιμη κρίση, καθώς η Ευρώπη μπαίνει όλο και περισσότερο σε περίοδο ύφεσης.

Η οικονομική ανάπτυξη συνέχισε να μειώνεται σε όλη την Ευρώπη καθ' όλη τη διάρκεια της χρονιάς που πέρασε και αυτή η τάση θα συνεχίσει να υπάρχει και το 2009, με τις υπάρχουσες συνθήκες που πιέζουν τα κράτη της Ευρώπης.

Ακόμη και οι ταχύτερα αναπτυσσόμενες χώρες θα υποστούν μείωση της παραγωγής τους, ενώ αναμένεται ότι θα επηρεαστεί και η αγορά ενοικίων, καθώς θα υπάρξει αύξηση των κενών διαμερισμάτων, με τα ενοίκια να καταβάλλονται καθυστερημένα ή να απαιτείται προσαρμογή.

NAFTEMPORIKI


=============================================


Πτώση 500 με 600 ευρώ ανά τ.μ. στην Αττική
18/12/08

Σημαντική υποχώρηση κατά 25% ή 500 με 600 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο καταγράφουν οι τιμές των κατοικιών σε αρκετές περιοχές της Αττικής. Η παντελής έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος και οι μηδαμινές πράξεις που γίνονται έχουν προκαλέσει πάγωμα της αγοράς η οποία δεν προβλέπεται να ανακάμψει σύμφωνα με τους ειδικούς, μέσα στην επόμενη διετία. Ειδικότερα σε περιοχές των Μεσογείων όπως στα Σπάτα, την Αρτέμιδα(Λούτσα) και το Κορωπί η τιμή του τετραγωνικού έχει πέσει κατά 600 ευρώ περίπου, ενώ ο αριθμός των αδιάθετων διαμερισμάτων συνεχώς αυξάνεται.

Ετσι στο Κορωπί τα ακίνητα πωλούνται από 1.800 με 2.000 ευρώ το τετραγωνικό (από 2.400 έως 2.500 που στοίχιζαν πριν από μερικούς μήνες), στην Αρτέμιδα στα 1.700 ευρώ (από 2.200 ευρώ) και στα Σπάτα από 1.800 έως 2.000 (από 2.300 ευρώ).

Και άλλες όμως περιοχές όπως η Ραφήνα το Μαρκόπουλο, ο Γέρακας και η Παιανία, σημειώνουν σημαντική πτώση, ενώ αντίστοιχη είναι η εικόνα σε αρκετές περιοχές βορείων και δυτικών προαστίων. Ειδικότερα στην Κηφισιά η τιμή του τετραγωνικού έχει υποχωρήσει κατά 500 ευρώ, ενώ στο Περιστέρι κατά 600 ευρώ το τετραγωνικό.

Διετία κρίσης

Η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας, δεν πρόκειται να αλλάξει άμεσα. Την πεποίθηση αυτή εκφράζουν
παράγοντες της αγοράς οι οποίοι εκτιμούν ότι η επόμενη διετία θα είναι πολύ δύσκολη για τον τομέα των ακινήτων.

Ωστόσο οι περισσότεροι υποστηρίζουν ότι η πτώση των τιμών έπρεπε να γίνει – ανεξαρτήτως της οικονομικής κρίσης – καθώς τα ακίνητα στη χώρα μας ήταν υπερτιμημένα, αφού σε πολλές περιοχές,χωρίς κανένα προφανή λόγο (πυκνοκατοικημένες και χωρίς υποδομές) η τιμή του τετραγωνικού έφτανε να ξεπερνά και τις 3.000 ευρώ το τετραγωνικό.

Η διόρθωση όμως που έρχεται αναμένεται να είναι αρκετά μεγαλύτερη από αυτή που οι εμπλεκόμενοι πίστευαν ότι θα είναι.

Προς αυτή την κατεύθυνση αναμένεται να συμβάλλει, εκτός της οικονομικής στενότητας των αγοραστών και η αλλαγή της στάσης των τραπεζών, οι οποίες έχουν πάψει πλέον να χορηγούν αφειδώς στεγαστικά δάνεια, ενώ στην περίπτωση που γίνεται αφορά μόλις το 70% της εμπορικής αξίας του ακινήτου και όχι το σύνολο της αγοράς όπως ήταν και η προσφιλής τακτική των τελευταίων ετών.

REPORTER.GR


===========================================

Ελλάδα: Τα limit down της οικοδομής
18/11/08

Οι πωλητές ακινήτων βάζουν νερό στο κρασί τους. Μάλιστα, όσο περνάει ο καιρός, τόσο πιο πολύ... νερώνει το κρασί. Οι έρευνες που ήρθαν στο φως της δημοσιότητας τις τελευταίες ημέρες (με αφορμή το συνέδριο για το real estate που πραγματοποιήθηκε το Σαββατοκύριακο) αποτύπωσαν αυτό που κυκλοφορούσε από στόμα σε στόμα αλλά αρνούνταν να παραδεχτούν τα στελέχη της κτηματαγοράς: «Οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν».
Τα ανησυχητικά μηνύματα, έρχονται από δύο πλευρές. Έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου της Αθήνας, κατέληξε στο εξής δυσάρεστο συμπέρασμα: «επτά στους 10 Έλληνες δηλώνουν ότι δεν πρόκειται να αγοράσουν σπίτι μέσα στην επόμενη διετία ενώ μόλις οι πέντε στους 100 αισθάνονται βέβαιοι ότι θα προχωρήσουν σε αγορά».

Ασφαλώς, η άνοδος των επιτοκίων παίζει τον ρόλο της. «δεν συμφέρει η αγορά ακινήτου με στεγαστικό» δηλώνει ο ένας στους τρεις ενώ οι δύο στους τρεις θεωρούν ότι δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν σε ένα στεγαστικό δάνειο. Λογικό είναι, από τη στιγμή που για τα καινούργια δάνεια, το επιτόκιο έχει ήδη αναρριχηθεί στο 7%.

Και από τις γενικές διαπιστώσεις, στις ειδικές: Η έρευνα της Aspis Real Estate (σ.σ στηρίζεται σε στοιχεία από πραγματικές συναλλαγές που έγιναν μέσω του δικτύου της εταιρείας) καταγράφει για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια αρνητικά πρόσημα. Ιδού τα στοιχεία ανά περιοχή:

·Στα νότια προάστια, η πτώση έφτασε στο -3,6%

·Στα βόρεια προάστια, στο -1,8%

·Στο κέντρο της Αθήνας στο -0,6%

·Στον Πειραιά στο -1,13%

·Τα Ανατολικά Προάστια, είναι η μοναδική περιοχή στην οποία εξακολουθεί να υπάρχει άνοδος κατά 0,4%

Ψάχνοντας στις γειτονιές του λεκανοπεδίου, ήδη εντοπίζεις ακόμη και διψήφια ποσοστά πτώσης. Ένα διψήφιο ποσοστό είναι πολύ σημαντικό για ένα ακίνητο καθώς μεταφράζεται σε αρκετές χιλιάδες ευρώ. Ιδού ορισμένες από αυτές τις γειτονιές:

1.Στον Κορυδαλλό, οι τιμές υποχωρούν κατά 13,6%. Η τιμή ανά τετραγωνικό έσπασε προς τα κάτω το φράγμα των 2000 ευρώ το μέτρο (1900) ενώ είχε 2.200 ευρώ πέρυσι.

2.Στα Γλυκά Νερά, κατά 10,6% με την τιμή ανά τετραγωνικό να φτάνει στα 2.200 ευρώ από 2.460 ευρώ πέρυσι.

3.Στο Ελληνικό κατά 11,8%. Διαμέρισμα πουλήθηκε 3000 ευρώ το τετραγωνικό από 3.400 ευρώ που «έπιανε» πέρυσι τέτοιο καιρό.

4.Στην Καισαριανή, η πτώση υπερβαίνει το 11% με ένα τετραγωνικό μέτρο να διατίθεται πλέον προς 2.800 ευρώ (από 2950 ευρώ πέρυσι)

5.Καινούργιο διαμέρισμα με λιγότερα από 2000 ευρώ το μέτρο, βρίσκει κάποιος και στα Σεπόλια. Έγιναν πράξεις στα 1900 ευρώ το μέτρο, από 2.110 ευρώ που έπρεπε να πληρώσει μέχρι και πέρυσι.

Η πτώση των τιμών, δεν αποκλείεται να συνεχιστεί καθώς όλα τα στελέχη της κτηματαγοράς συμφωνούν ότι η κρίση θα διαρκέσει τουλάχιστον δύο χρόνια. Πλέον, ο υποψήφιος αγοραστής, μπορεί να βρει καινούργιο σπίτι σε τιμή ακόμη και κάτω από 2000 ευρώ το μέτρο. Που; Τα παραδείγματα είναι πολλά: ʼγιος Παντελεήμονας (1450), Κουκάκι (1550), Μεταξουργείο (1300), Μενίδι (1700), Κρυονέρι (1700), ʼγιοι Ανάργυροι (1950), Αγία Βαρβάρα (1800), ʼνω Λιόσια (1600), Καματερό (1900), Κάντζα (1850), Παιανία (1900), Μαραθώνας (1800), Νίκαια (1900), Ταύρος (1500), Ταμπούρια (1800), Πέραμα (1800) και Κορυδαλλός (1800).

REPORTER.GR


========================================

Ελλάδα: Στο "κόκκινο" 50.000 στεγαστικά
12/11/08


Τις 50.000 έφτασε ο αριθμός των στεγαστικών δανείων που δεν εξυπηρετούνται κανονικά και βρίσκονται σε καθυστέρηση για διάστημα πάνω από 3μήνες. Δηλαδή το 4% των στεγαστικών βρίσκεται ήδη στο «κόκκινο» και αντιστοιχούν σε περίπου 3 δισ. ευρώ.

Η κατάσταση αν και ελεγχόμενη ακόμα, όπως αναφέρουν στο Capital.gr στελέχη των τραπεζών, δημιουργεί ανησυχία στα επιτελεία των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων διότι:

* Από τα στοιχεία προκύπτει ότι το ποσοστό των δανείων σε καθυστέρηση κινείται ανοδικά.

* Η αύξηση των επιτοκίων -και συνακόλουθα των δόσεων- ήδη δημιουργεί αυξημένη πίεση σε αρκετούς δανειολήπτες.

* Αν η κρίση διαρκέσει θα αυξηθούν ακόμα περισσότερο τα επισφαλή δάνεια.

* Αν οι τράπεζες δεν πιάσουν το στόχο να μειώσουν τα καθυστερούμενα δάνεια στο 3,5% (του συνολικού δανειακού χαρτοφυλακίου) θα αναπροσαρμοστεί ο δείκτης κεφαλαιακής τους επάρκειας.

Σε ό,τι αφορά το τελευταίο σκέλος η ώρα της κρίσης πλησιάζει, καθώς η προθεσμία να πιάσουν το στόχο του 3,5% λήγει στο τέλος του έτους.

Η Τράπεζα της Ελλάδος από την πλευρά της υπογραμμίζει πως για όσες τράπεζες δεν περιορίσουν τα καθυστερούμενα δάνεια στο 3,5% -του συνόλου των δανείων τους- τότε θα αυξήσει το δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας κάθε τράπεζας, συνεκτιμώντας τα μέτρα που λαμβάνει για τη μείωση του πιστωτικού κινδύνου.

Σύμφωνα με την ΤτΕ το αυξημένο ποσοστό καθυστερούμενων δανείων δείχνει αδυναμία της τράπεζας στα συστήματα διαχείρισης κινδύνου.

Στο τέλος Ιουνίου 2008 τα καθυστερούμενα δάνεια αυξήθηκαν στο 4,7% από 4,5% που ήταν στο τέλος του 2007 και αντιστοιχούν σε 10,5 δισ. ευρώ.

Ήδη τέσσερις τράπεζες έχουν ανακοινώσει μέτρα στήριξης και ελάφρυνσης για τους ανέργους δικαιούχους του ΟΑΕΔ σε ό,τι αφορά τα στεγαστικά τους δάνεια. Προς το παρόν αυτοί οι δανειολήπτες είναι «καλυμμένοι».

Όμως, οι τράπεζες καθημερινά γίνονται αποδέκτες πλήθους αιτημάτων για ευνοϊκές ρυθμίσεις στις δόσεις των στεγαστικών κυρίως δανείων.

Πρόκειται για νοικοκυριά που είδαν τους τελευταίους μήνες -από το καλοκαίρι και μετά- τα διαθέσιμα εισοδήματα τους να περιορίζονται σημαντικά και να αντιμετωπίζουν προβλήματα στην ομαλή εξυπηρέτηση του δανεισμού τους.

Οι περισσότεροι δανειολήπτες ζητούν είτε «πάγωμα» των δόσεων του στεγαστικού τους για διάστημα 6 μηνών ή επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής -ώστε να μειωθεί η μηνιαία δόση-, ή να πληρώνουν το 50% της δόσης για κάποιους μήνες, ή να πληρώνουν μόνο τόκους.

Μάλιστα όπως αναφέρουν τα αρμόδια στελέχη σε ποσοστό σχεδόν 90% οι τράπεζες προχωρούν σε άμεσο διακανονισμό.

CAPITAL.GR

==============================================


Ελλάδα: Κρίση στην αγορά κατοικίας - 200.000 απούλητα διαμερίσματα
21/07/08

Σημαντική πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας, πάνω από 200.000 απούλητα σπίτια, μείωση στις τιμές των ακινήτων και διαμαρτυρίες από τους εμπλεκόμενους, για την κρίση που έχει ξεκινήσει στην αγορά, είναι το σκηνικό που επικρατεί σήμερα στην αγορά κατοικίας.
Όπως επισημάνθηκε και σε πρόσφατη ημερίδα για την αγορά ακινήτων, το 20% - 25% σήμερα των διαμερισμάτων στις νεόδμητες πολυκατοικίες, παραμένει απούλητο, ενώ σύμφωνα και με τα στοιχεία της Ενωσης Κατασκευαστών Κτιρίων, πάνω από 200.000 διαμερίσματα αυτή την στιγμή παραμένουν στα αζήτητα.

Ενδεικτικό της κρίσης στην οποία έχει έρθει αντιμέτωπος ο εργοληπτικός κόσμος της χώρας είναι ότι για το πρώτο τετράμηνο του 2008 η οικοδομική δραστηριότητα σημείωσε πτώση που άγγιζε το 20,5%. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, για το απόθεμα κατοικιών και την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας, ευθύνεται ο μεγάλος αριθμός κατοικιών που κατασκευάστηκαν το 2005.

Συνολικά από το 1997 έως το 2007 δημιουργήθηκαν 1.280.000 νέες κατοικίες, από τις οποίες διατέθηκαν περί τις 1.100.00. Το 2001 οι προσφερόμενες κατοικίες ήταν 108.000 και η αύξηση τιμών της τάξεως του 14,3%. Αντίστοιχα το 2002 οι νέες κατοικίες ήταν 120.000 και οι τιμές αυξήθηκαν 12%. Το 2005, συνέπεια πράξεων του δημοσίου (επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα), κατασκευάσθηκαν 195.000 νέες κατοικίες, αριθμός υπερβολικός για τα ελληνικά δεδομένα, κάτι που αποτέλεσε την αρχή των σημερινών προβλημάτων

Οσον αφορά την πτώση των τιμών σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, η αγοραστική αξία των ακινήτων έχει μειωθεί σε πολλές περιπτώσεις μέχρι και 20%, ενώ όσον αφορά τα ακίνητα που είναι από 100 τετραγωνικά και πάνω, λόγω της ελάχιστης ζήτησης που παρατηρείται,οι μειώσεις είναι μεγαλύτερες.

REPORTER.GR